小镇建设投融资解密:动辄几十亿的项目内部操盘路径

来源:中国企业报    发布时间:2018-01-08 09:35

  在政府和市场的综合作用之下,才能催化良好的小镇生存土壤。特色小镇的成功,离不开优秀的企业家、土地政策、金融政策、投融资政策的综合支持,供给好政策、体制、机制,创造市场环境,才能让企业家能明确市场信号。

  在特色小镇的建设中,再好的产业模式也必须依托于有效的投融资才能落地,产业规划与投融资规划必须并行。如果小镇有好的资源基础、产业基础和开发架构,资金自然会持续投入。

  中企君今天整理了特色小镇常见的几类投融资模式,一起了解小镇的前路有哪些“钱途”——

  PPP融资模式

  在特色小镇的开发过程中,政府与选定的社会资本签署《PPP合作协议》,按出资比例组建SPV(特殊目的公司),SPV负责提供特色小镇建设运营一体化服务方案。

  华福幸福此前与河北省固安县政府签订了综合性园区合作开发协议,创立了房地产行业PPP模式的先河。华夏幸福PPP模式以长期合同为基础,由社会资本从城镇综合开发项目还未诞生开始,参与项目的整体规划、设计、运营等全生命周期过程,形成区域的整体规划、整体开发、整体运营,属于全生命周期整合程度相当高的领域。同时,政府在全生命周期内对华夏幸福进行物有所值评价、财政承受能力论证、绩效考核等,实施全方面监管,最终在双方合作下实现“产城融合”。

香河县机器人小镇

  香河县机器人小镇致力于打造成为以机器人产业为核心,集孵化加速、智能制造、创意体验、生态涵养于一体的科技型特色小镇样板、全国机器人小镇标杆。截止目前,已累计签约德国尼玛克、汇天威、伊贝格、柏惠维康、星和喷涂机器人等各类领军企业近50家,涵盖工业、医用、军工机器人、3D打印以及无人机等多门类机器人项目,是京津冀区域产业链最全的综合性机器人产业集群。

  产业基金及母基金模式

  这种模式根据融资结构的主导地位分三种类型:

  一是政府主导,一般由政府(通常是财政部门)发起,政府委托政府出资平台与银行、保险等金融机构以及其他出资人共同出资,合作成立产业基金的母基金。这种模式下政府对金融机构有稳定的担保;

  二是金融机构主导,由金融机构联合地方国企成立基金专注于投资特色小镇;

  三是由社会企业主导的PPP产业基金。由企业作为重要发起人,多数是大型实业类企业主导,这种模式企业的运营灵活性大。

  在特色小镇建设中,开发性金融主要承担长期融资的任务,针对瓶颈领域提供大额长期资金,主要包括基础设施、基础产业、特色产业等领域的建设资金问题。

  全国首只以特色小镇作为主要投向的基金——中银特色小镇建设基金,2017年4月在杭州成立,首期规模100亿元。

  中国开发性金融促进会等单位共同发起成立“中国特色小镇投资基金”,基金采取母子基金的结构,母基金总规模为500亿元,主要投资于养生养老、休闲旅游、文化体育、创客空间、特色农业等各类特色小镇。

  四川金杯集团作为“智慧生命小镇”的建设运营方,在融资方面吸收了各方面的资金。

智慧生命小镇

  一是与地方政府进行特色小镇建设的合作,地方政府在资金方面给予了一些支持;二是与一些专业的金融机构合作,进行融资;三是与地方政府合作一起建立了一些特色小镇产业发展基金。此外还吸收了一些社会资本。

  收益信托模式

  特色小镇项目公司委托信托公司向社会发行信托计划,募集信托资金,然后统一投资于特定的项目,以项目的运营收益、政府补贴、收费等形成委托人收益。金融机构由于对项目提供资金而获得资金收益。

  发行债券模式

  特色小镇项目公司在满足发行条件的前提下,可以在交易商协会注册后发行项目收益票据,可以在银行间交易市场发行永(可)续票据、中期票据、短期融资债券等债券融资,也可以经国家发改委核准发行企业债和项目收益债,还可以在证券交易所公开或非公开发行公司债。

  股权投资基金模式

  参与特色小镇建设的企业除了上市公司外,还有处于种子期、初创期、发展期、扩展期的企业,对应的股权投资基金基本可分为天使基金、创业投资基金、并购基金、夹层资本等。除天使和创投之外,并购基金和夹层资本也是很重要的参与者。

  2016年,北京市正式设立总规模100亿元的小城镇发展基金,引导全市42个重点小城镇打造成旅游休闲、商务会议、园区经济等五类特色小镇。首批试点镇包括首批试点尝鲜的小城镇有三个,其中房山区的长沟镇将以旅游为特色,大兴区魏善庄镇、顺义区李遂镇将发展园区经济。

大兴区魏善庄镇

  大兴区魏善庄镇依托3个南海子文化基地、13个月季园区和5000亩月季产业基地,持续推动以月季为主导的都市农业、以中轴文化为特色的文创产业品牌化、集约化、高端化发展,打造具有国际特色的“月季小镇”。北京探索用股权基金的方式解决小城镇建设资金瓶颈,在全国尚属首次。

  位于北京的“北国水乡”古北水镇以“整体产权开发+多元复合经营投融资方案”一路发展壮大。2011年12月,古北水镇旅游公司引入战略投资者乌镇旅游公司和IDG资本,旅游公司注册资本由2.1亿元增至五亿元,增资后中青旅持股42%,乌镇旅游持股18%,IDG资本持股40%。

  2012年8月古北水镇旅游公司再次引入战略投资者京能集团进行增资扩股,投资五亿元占股20%。增资后古北水镇旅游公司白有资金达到15亿元,为项目建设提供了充足的资金支持,增强了公司信用,降低了公司财务费用,并提高了项目的抗风险能力。同时,项目的建设运营团队、国有资本、战略投资人持股比例均为15%~20%,能很好地平衡项目管理团队与资方的利益关系。

  旅游公司以项目土地及地上建筑为抵押物,从中国银行北京分行、交通银行北京分行获得合计15亿元10年期银团贷款,加上旅游公司自有资金,项目建设资金已达到30亿元。2013年5月,项目公司各股东方共同对古北水镇公司进行增资,合计增资金额3.02亿元,由于中青旅持股比例下降,古北水镇不再纳入财务报表合并范围,变更为联营子公司。

古北水镇

  2013年10月,水镇项目一期开业,2014年元旦开始试运营,水镇大酒店及部分民宿客房开始接待游客,部分游览景点、文化展示体验区、商铺和特色餐饮同步推出。试营业几个月后的清明节,游客量便迎来大爆发,日均客流量达到两万人次。

  2014年7月古北水镇各股东按持股比例对公司进行增资,共计出资八亿元,将注册资本由13.02亿元增至15.32亿元,为新增项目开发提供资金,降低财务费用。

  股权或产品众筹模式

  特色小镇运营阶段的创新项目可以用众筹模式获得一定的融资,众筹的标的既可以是股份,也可以是特色小镇的产品或服务。众筹具有低门槛、多样性、依靠大众力量、注重创意的特征。

  融资租赁模式

  融资租赁是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部风险和报酬的租赁,有三种主要方式:

  一是直接融资租赁,可以大幅度缓解特色小镇建设期的资金压力;二是设备融资租赁,可以解决购置高成本大型设备的融资难题;三是售后回租,即购买“有可预见的稳定收益的设施资产”并回租,这样可以盘活存量资产,改善企业财务状况。

  贷款模式

  利用已有资产进行抵押贷款是最常见的融资模式,但特色小镇项目公司可以努力使得所运营项目成为纳入政府采购目录的项目。

  在各地文化特色小镇建设实践中,也开始对文化产品金融化进行探索。在文化部发布的《“十三五”时期文化发展改革规划》中表示,将创新文化产业融资模式,推动文化资源与金融资本有效对接,开发适合文化企业特点的文化金融产品。积极探索文化资产管理、文化产业融资租赁、文化保险等业务创新。

  在浙江文旅特色小镇建设中,对青瓷、石雕、红木等传统文化为特色的小镇,便提出可通过文化产品抵质押、艺术品融资等方式给予支持。

  2016年,浙江金华成泰农商银行与当地曹宅镇开展全面合作,金华成泰农商银行曹宅支行成为该特色小镇唯一合作银行。主要配合当地政府做好引进新企业、发展特色产业、整村征迁等相关工作,并根据特色小镇实际需求和项目建设进度,推出特色信贷融资产品和特色服务,打造配套特色小镇的特色支行。

  目前,该行对辖内规划或建设中的11个特色小镇,提供信贷服务支持基础设施建设,并对相关产业经营户、种养户、农业龙头企业等,以纯信用、家庭担保、商标质押等多种方式予以资金支持,累计支持1034户,授信金额5770万元。

  资本证券化(ABS)

  资产证券化是指以特定基础资产或资产组合所产生的现金流为偿付支持,通过结构化方式进行信用增级,在此基础上发行资产支持证券(ABS)的业务活动。

  供应链融资模式

  供应链融资是把供应链上的核心企业及其相关的上下游配套企业作为一个整体,根据供应链中企业的交易关系和行业特点制定基于货权及现金流控制的整体金融解决方案的一种融资模式。在特色小镇融资中,可以运用供应链融资模式的主要是应收账款质押、核心企业担保、票据融资、保理业务等。

  一位特色小镇运营商总结时说:“成功操盘特色小镇,必须掌握特色小镇市场规律,运用政府相关扶持政策和资金配套支持,与多方主体形成战略联盟,构造建设运营逻辑,方才有机会实现投融资的可续性。”

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